A. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A ESCRITURA
A.1. Documentos do Imóvel
- Título de Propriedade do Imóvel (Escritura de Compra e Venda);
- Certidão Negativa de Ônus do Imóvel (emitida pela Cartório de Registro de Imóveis de Paraty);
- Imóvel urbano: Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura Municipal de Paraty, relativa às taxas e impostos municipais do imóvel em questão;
- Imóvel rural: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR - emitido pelo INCRA) e o Imposto Territorial Rural (ITR - emitido pelo Ministério da Fazenda);
- Certidão de Autorização de Transferência emitida pelo Serviço do Patrimônio da União (SPU) - apenas para imóveis onde incide o SPU, normalmente localizados próximos ao mar e aos rios. Essa certidão é emitida após o pagamento do Laudêmio (imposto de transmissão no valor de 5% cobrado pelo SPU);
- Guia de quitação do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - imposto municipal de 2% sobre o valor do imóvel);
- Certidão de Taxa de Incêndio;
A.2. Documentos do Vendedor Pessoa Física (e seu conjugue):
- Cópia autenticada do RG, CPF e comprovante de residência;
- Certidão de Nascimento ou de Casamento (se casados por regime de separação de bens, é necessário apresentar o Pacto Antenupcial, com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis e, caso divorciado deve constar a averbação do divórcio no verso da certidão de casamento);
- Certidão do Cartório Distribuidor, Contador e Partidor da Comarca de Paraty e do local de residência do vendedor (se não for Paraty) relativa à (1) Ações das Varas Cíveis, (2) Executivos Fiscais e (3) Família (em Paraty esse cartório fica localizado dentro do prédio do Fórum Silvio Romero, na travessa Santa Rita,18);
- Certidão da Justiça Federal referente à Distribuição de Ações e Execuções Cíveis e Criminais (pode ser tirada via internet);
- Certidão do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais da Comarca de Paraty e do local de residência do vendedor (se não for Paraty) referente a registros de Interdição, Tutela ou Curatela (em Paraty esse cartório fica localizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis);
- Certidão da Justiça do Trabalho de Paraty e da comarca da residência do vendedor (a certidão de Paraty é solicitada em Angra dos Reis);
- Certidão Conjunta da Receita Federal;
- Certidão de Protesto de Paraty e da cidade de residência do vendedor.
A.3. Documentos do Comprador Pessoa Física (brasileiro):
- Cópia autenticada do RG, CPF e Comprovante de Residência e do conjugue;
- Certidão atualizada de Nascimento ou de Casamento (se casados por regime de separação de bens, é necessário apresentar o Pacto Antenupcial, com o devido registro e, caso divorciados deve constar a averbação do divórcio no verso da certidão de casamento).
A.4. Documentos do Comprador Pessoa Física (estrangeiros):
- Cópia autenticada do CPF e passaporte;
- Comprovante de residência com tradução pública juramentada;
- Certidão de casamento ou nascimento (se solteiro) com tradução pública juramentada e registrado em cartório de títulos e documentos.
A.5. Documentos do Vendedor ou Comprador Pessoa Jurídica:
- Cópia autenticada do Contrato Social;
- Cópia autenticada da última alteração do Contrato (cópia autenticada);
- Cópia autenticada do CNPJ;
- Documentos do sócio que irá representar a empresa.
Observação: as despesas das certidões do imóvel e do vendedor são normalmente arcadas pelo proprietário vendedor, mas pode ocorrer acordo entre as partes para divisão dos gastos ou pagamento integral pelo comprador. As despesas relacionadas à transmissão do imóvel (ITBI, Laudêmio, taxas do Cartório, etc.) costumam ser de responsabilidade do comprador.
B. MAIS INFORMAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
- Verifique se imóvel possui o Habite-se e se a metragem constante nesse documento é a mesma que se encontra atualmente no imóvel. O Habite-se, desde que reflita a atual situação do imóvel, indica que a planta foi aprovada pela prefeitura e pelo Patrimônio Histórico e que foi pago o Imposto Sobre Serviço de Construção Civil (ISS);
- Verifique na Secretaria de Obras de Paraty se a propriedade não tem nenhum embargo por causa de obras irregulares, feitas após a obtenção do Habite-se;
- Verifique se foi feita a averbação da construção do imóvel no cartório de registro de imóvel (estará descrita na Certidão de Ônus do imóvel) e se a contribuição do INSS da obra foi recolhida (havendo averbação da construção significa que não há débito de INSS sobre construção);
- No caso de condomínio solicite junto ao síndico ou à imobiliária administradora um documento escrito afirmando não haver nenhum débito (mensalidades ou multas) junto ao condomínio;
- No caso de loteamento verifique se o projeto do loteamento está registrado no Cartório de Registro de Imóvel, significando que o projeto foi aprovado pela prefeitura (por lei é proibido venda de lotes antes de ser feito esse registro no cartório).
C. VENDA ATRAVÉS DE UM PROCURADOR DO PROPRIETÁRIO
Caso a venda esteja sendo feita por um procurador do vendedor, a procuração para essa finalidade deve ser pública, isto é, deve ser feita num Cartório de Títulos e Documentos. Deve-se pedir, no cartório onde foi feita a procuração, uma certidão atualizada da mesma para saber se continua valendo.
D. IMPOSTOS E OUTRAS DESPESAS INCIDENTES NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal no valor de 2% sobre o valor do imóvel;
- Laudêmio: imposto de transmissão no valor de 5% devido ao SPU, somente quando se tratar de Terrenos de Marinha. Deve-se verificar no Cartório de Registro de Imóveis de Paraty se um imóvel é ou não Terreno de Marinha.;
- Lucro Imobiliário: se houver lucro na venda de um imóvel (diferença entre o preço que foi comprado e o preço que foi vendido) haverá uma tributação de 15% sobre o ganho (existem exceções);
- Lavratura da Escritura: valor cobrado pelo Tabelião do Cartório de Títulos e Documentos para fazer a escritura;
- Registro da Escritura: valor cobrado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para registrar a escritura no Registro Geral de Imóveis (RGI).
E. PRINCIPAIS TIPOS DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE VENDA DE IMÓVEL
Escritura Definitiva de Compra e Venda
O proprietário possui o título definitivo já em seu nome. Se vender à vista outorgará ao comprador uma Escritura Definitiva de Compra e Venda, pois receberá no ato o total do preço.
Escritura de Promessa de Compra e Venda
Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Quando terminar de pagar, o comprador receberá sua Escritura Definitiva de Compra e Venda.
Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos
É outorgada quando o vendedor tem uma Escritura de Promessa de Compra e Venda que ainda não está quitada e resolve vender. Como ainda não é dono, pois apenas prometeu comprar, só poderá ceder os direitos de compra que tem, ou seja, a parte que já pagou; recebe à vista e transfere o saldo devedor para o novo comprador.
Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos
É idêntico ao anterior, porém a parte de quem vende é recebida a prazo. Se está revendendo a prazo apenas promete ceder a alguém os seus direitos de compra.
Escritura de Cessão de Direitos Hereditários
Uma pessoa recebeu um imóvel de herança, porém o inventário ainda não está concluído ou ainda não foi aberto, e quer vender aquele imóvel. Se o interessado aceitar, lavra-se essa escritura, e ele se candidata no inventário como se fosse o herdeiro. Substitui o herdeiro no inventário.
Escritura de Cessão de Benfeitorias e Direitos Possessórios
É outorgada quando o imóvel não possui número de matrícula no RGI (Registro Geral de Imóveis) e, apenas se for uma posse legítima e pacífica. Normalmente exige-se uma planta do local, com nome e assinatura dos confrontantes
F. COMRANDO UMA POSSE
Muitos imóveis rurais ou a beira mar em Paraty são posses legítimas, ou seja, o pescador ou agricultor mora no local a vários anos, mas não há um número de matrícula desse imóvel no Cartório de Registro de Imóvel.
Uma posse pode ou não ter uma Escritura de Cessão de Direitos Possessórios (que nada mais é do que um Contrato de Compra e Venda feito pelo Tabelião do Cartório de Títulos e Documentos). Essa Escritura dá mais garantias ao comprador de uma posse, pois, para fazê-la, o Tabelião exige uma série de documentos, dentre os quais, uma planta topográfica da área, com assinatura de todos os vizinhos confrontantes, concordando com as medições, além de exigir que sejam tiradas as certidões negativas de praxe.
Caso o imóvel não possua uma Escritura de Cessão de Direitos Possessórios, a primeira preocupação é ter certeza de que o vendedor realmente tem a posse legítima. Uma forma de verificar isso é analisar se ele vem pagando impostos (IPTU, ITR e/ou INCRA) em seu nome à vários anos, o que demonstraria que ele realmente é o possuidor. Complementarmente deve-se visitar os vizinhos pedindo informações sobra a área e sobre o vendedor. Como uma posse pode ser herdada, também convém pegar assinatura dos irmãos do vendedor confirmando que aquela área realmente pertence ao vendedor.
Confirmada a posse, deve-se fazer uma planta topográfica do lugar, pedir para os vizinhos assinarem concordando com as medições, e fazer a Escritura de Cessão de Direitos Possessórios (não é obrigatório, mas é bastante recomendável fazer essa Escritura no momento da compra de uma posse).
Para deixar o imóvel 100% legalizado pode-se entrar na Justiça com um Processo de Usucapião para que o imóvel receba um número de matrícula no Cartório de Registro de Imóvel.
G. TRANSFORMANDO UMA POSSE EM PROPRIDADE (USUCAPIÃO)
Os artigos 1238 a 1244 do Novo Código Civil definem bem o Usucapião:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
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